A Venezia c'è un contatore che non conta i turisti. Conta chi se ne va. Dal 2008 è appeso alla vetrina di una farmacia in campo San Bortolomio, vicino a Rialto, e segna in tempo reale quanti residenti restano nel centro storico. Nel 1977 erano più di centomila. L'8 gennaio di quest'anno il display segnava 47.652, e il trend non accenna a fermarsi: 780 persone in meno solo nell'ultimo anno.

La cosa interessante, e anche un po' inquietante, è che non si tratta di un calo dovuto alla mortalità. È che a Venezia, semplicemente, non arriva più nessuno a sostituire chi se ne va. Le famiglie che potrebbero trasferirsi in centro storico non lo fanno, perché non trovano casa a un prezzo sostenibile. Quelle che ci sono già finiscono per spostarsi a Mestre o al Lido, dove un affitto costa la metà.

Si potrebbe liquidare la cosa come un problema tutto veneziano, quasi folkloristico: “la città che affonda”, letteralmente e simbolicamente. Ma se si guarda a Napoli il film è sorprendentemente simile, solo girato con un'altra scenografia. Tra il 2016 e il 2024 gli annunci di affitti brevi nel centro storico napoletano sono passati da 1.228 a 10.760: un aumento dell'800%. Nello stesso periodo, nelle zone più colpite, i valori delle locazioni residenziali sono cresciuti del 7%. Nei Quartieri Spagnoli, a Chiaia, a Vomero, gli appartamenti che un tempo ospitavano famiglie oggi ospitano turisti per pochi giorni al mese. Quindi chi cerca casa per viverci tutto l'anno viene sistematicamente escluso, spesso in modo esplicito ("non residenti", si legge su molti portali).

Un colpevole facile

Di fronte a numeri così, la tentazione è trovare un colpevole facile. E Airbnb si presta benissimo al ruolo: è un'azienda, ha un nome riconoscibile, produce dati concreti che puoi mettere in un titolo. Diverse amministrazioni si stanno muovendo in questa direzione. Napoli introdurrà una soglia del 30% per edificio nel centro storico Unesco. Roma sta lavorando ad un tetto di notti l'anno e a indici di saturazione per quartiere. Firenze ha già bloccato le nuove autorizzazioni nell'area Unesco dal maggio 2025. Bologna ha alzato a 50 metri quadri la soglia minima per fare affitto turistico, tagliando fuori la maggior parte dei monolocali.

Sono misure ragionevoli, e in alcuni casi necessarie. Ma prese da sole rischiano di curare solo il sintomo senza curarne la causa. Lo dice implicitamente lo stesso piano napoletano, quando prevede che la domanda turistica "in eccesso" nel centro storico possa semplicemente spostarsi verso quartieri meno pressati come Sanità o Fuorigrotta. È un gioco a spostare il problema, non a risolverlo: se il meccanismo di fondo resta lo stesso, il fenomeno si sposterà di quartiere in quartiere, sempre un passo avanti alla regolamentazione.

E se non fosse (solo) colpa di Airbnb?

E qui arriva la parte scomoda, quella che nel dibattito pubblico si tende a saltare. Lo so per esperienza diretta: ho visto questo meccanismo funzionare dall'interno, e non è una questione di piattaforme. Il legame tra affitti brevi e crisi abitativa è reale, ma molto più complicato di come viene raccontato.

A Roma, per esempio, gli annunci attivi su Airbnb sono passati da circa 15 mila nel 2017 a oltre 47 mila nel 2024 (+213%). Ma la crescita più impressionante non è nel numero di alloggi, cresciuto "solo" del 6,5%, quanto nei ricavi: il guadagno medio per singolo annuncio è triplicato, da 7.900 a 23.300 euro l'anno. Chi gestisce dieci o più annunci guadagna in media il doppio rispetto ai piccoli host. Gli affitti brevi non sono più “la stanza in più” affittata per arrotondare, sono un'attività su scala professionale.

A Milano il quadro si complica ulteriormente. Anche qui Airbnb è cresciuto tantissimo con un tasso di annunci che segna +44% dal 2017, notti prenotate +141%. Ma il vero collo di bottiglia della crisi abitativa milanese ha un'altra causa, che con Airbnb non c'entra nulla: dopo le inchieste della Procura sui titoli edilizi, circa 150 cantieri risultano bloccati in città. In altre parole: anche azzerando gli affitti brevi, a Milano il problema non si risolve. Perché la vera crisi milanese non è quantitativa, ma di accessibilità.

Il vero spostamento

Quello che accomuna Venezia, Napoli, Roma, Firenze e persino Milano non è tanto la piattaforma californiana quanto il modo in cui, negli ultimi vent'anni, abbiamo smesso di trattare la casa come un diritto e abbiamo iniziato a trattarla solo come un prodotto finanziario. Gli affitti brevi sono solo la forma più visibile e più fotogenica di questo spostamento — perché hanno un nome, un'app e un colore (quel rosso Airbnb ormai iconico). Ma dietro ci sono dinamiche molto più strutturali e molto meno instagrammabili. L'economia della condivisione con cui Airbnb si è presentata al mondo un decennio fa è, per la fetta più redditizia del mercato, un ricordo di marketing.

Nel frattempo, mentre discutiamo se vietare o no gli affitti brevi, il problema di fondo resta al suo posto: in Italia si costruisce troppo poco edilizia pubblica e convenzionata. E dove c'è, è tarata su logiche superate. Per accedere a una casa popolare devi avere un reddito incredibilmente basso, scontrandosi comunque con liste d'attesa infinite.

È la definizione economica e sociale della "fascia grigia" (o grey area), detta anche housing crunch del ceto medio: un limbo popolato da persone che sono "troppo ricche" per accedere al welfare pubblico delle case popolari, ma "troppo povere" per il mercato libero speculativo delle grandi città. Per un singolo o una coppia (con o senza figli) che si trova in questa fascia con un impiego modesto, oggi a Milano comprare una casa “normale” è un'impresa che richiede mutui lunghissimi, tassi salatissimi e sacrifici enormi. Eppure, per lo Stato, risultano invisibili. Manca completamente la risposta alla fascia centrale della domanda: case normali, per persone normali, che non siano dirigenti d'azienda e che non debbano rassegnarsi a vivere in uno scantinato. I salari non tengono il passo e chi cerca casa si ritrova a competere non solo con i turisti di passaggio ma con un mercato che ha smesso di produrre l'unica cosa che davvero servirebbe. La stessa Commissione Europea stima che nell'Unione servirebbero 2,25 milioni di nuove abitazioni l'anno, contro le circa 1,6 milioni oggi prodotte.

Un tetto, o un titolo in portafoglio?

Regolare gli affitti brevi va bene. È giusto chiedere trasparenza, tetti di saturazione, codici identificativi. Ma se pensiamo che basti vietare Airbnb per restituire Venezia ai veneziani, i Quartieri Spagnoli a chi ci è nato, o un bilocale a chi lavora a Milano con uno stipendio da neoassunto, ci stiamo raccontando una storia comoda.

Il problema non è un'app. È una scelta politica, fatta e rifatta per anni, su cosa vogliamo che sia una casa in questo paese: un tetto sopra la testa, o un titolo in portafoglio.
E finché continueremo a scegliere la seconda, nessuna regolamentazione o applicazione potrà mai restituire alle nostre città l'unica cosa che le rende davvero vive: le persone che le abitano. Sono quelle stesse persone a costruirne l’identità profonda, la stessa che spinge i turisti a visitarle; senza di loro, le nostre città smettono di essere comunità e si trasformano in sterili vetrine hipster, buone solo per storie Instagram.